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楼市6月销售继续降温!保利、万科半年销售表现领跑,下半年行情怎么走?

7月4日晚间,万科A(000002)、碧桂园(02007.HK)同日披露6月经营销售情况。这两家都曾经名列房企销售榜首的地产公司,在6月的销售情况均较3月楼市小阳春时有所回落。

这一特点与市场大势一致,进入二季度以来,房企销售表现持续回落,6月单月TOP100房企单月销售额已转为同比下降29.4%,环比下降19.0%。业内预期,下半年房地产市场恢复仍有波折,不过房企对此普遍已有理性认知,并通过提升运营效率加以应对。

保利、万科上半年领跑

万科7月4日晚间公告显示,今年6月,公司实现合同销售面积 252.0 万平方米,合同销售金额 361.4 亿元。这一销售表现虽为年内次高,不过较3月楼市小阳春时的426.3 亿元有所明显。整个上半年,万科累计合同销售面积1297.0万平方米,合同销售金额 2039.4 亿元。作为对比,2022年上半年,万科合同销售金额为2152.9亿元,表现较今年略优。

另一家房企碧桂园同日披露,公司6月单月共实现权益合同销售金额约160.0亿元,权益合同销售建筑面积约203万平方米。这一销售表现不仅低于3月单月的250.1亿元,也较4月、5月的226.9亿元、182.0亿元更低。估算碧桂园上半年实现权益合同销售金额1287.6亿元,同比减少约30.4%。

其余主要房企的6月销售表现尚未官宣,不过根据第三方中指研究院统计,万科、碧桂园的在上半年的销售表现,分别位居房企销售榜的第二、第五位。

其中,位居销售榜榜首的保利发展(600048)销售金额为2366亿元,与万科一起成为唯二销售额超2000亿元的房地产企业。估算保利发展6月单月销售金额约为400亿元,同样较3月份的503.01 亿元下滑明显。

中指研究院企业研究总监刘水表示,从大盘表现来看,6月房企销售出现二次探底的情况,上半年总量复苏不及预期。上半年,TOP100房企销售额同比微增0.1%,较1-4月同比12.8%的增速回落明显。其中,TOP100房企6月单月销售额同比下降29.4%,环比下降19.0%。

从结构上来看,上半年销售额超千亿房企仅有7家,较去年同期减少2家,百亿房企78家,较去年同期减少7家。不过,房企间销售表现分化明显,“体现在央国企销售增长强劲,部分民企仍在大幅下降过程中”。刘水指出,在TOP50房企中,央国企平均同比增长45.8%,而稳健民企、出险民企分别同比增长14.2%、下降36.6%。

企业存在理性预期

虽然楼市销售在二季度持续降温,但是据中指研究院统计,典型房企上半年销售目标完成率超50%,较去年同期的32.6%,目标完成率提升超20个百分点。体现了多数房企对今年楼市表现的理性预期。

刘水解读称,房企目标完成率较好有两方面原因。一是2023年一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下,市场活跃度提升,带动销售有一定增长;二是与企业下调目标也有一点关系,低目标下更易完成半年度任务。

正如前述销售表现所梳理的,国内楼市在3月曾因政策松动以及积压需求释放出现短期“小阳春”,当月TOP100房单月销售额环比上升36.7%,同比上升24.6%,保持双增长态势。当时有乐观舆论判断,我国房地产市场即将进入“狂飙”,彼时正值房企业绩说明会密集召开时期,多家房企及时发声呼吁市场冷静。

万科董事会主席郁亮当时即表示,市场既没有“狂飙”,也没有“倒春寒”,他仍然维持市场处于温和恢复阶段。保利发展董事长刘平也强调,虽然销售市场出现回暖,但市场复苏情况仍需进一步观察,行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。碧桂园内部管理层会议上也强调,“当前房地产市场还没回来,总体形势依然严峻”。

在对市场短期形式的冷静判断下,房企一方面坚定对行业长期乐观的态度,一方面强调了对经营效率的重视。万科即在公开场合反复分享对“特别好的项目”和“精准投资”的理解,首席运营官刘肖透露公司前5个月新增项目预计普遍能达到20%以上的股东自有现金回报水平。保利发展也呼吁,房企要从规模高速增长,向经营规模合理增长、经营质量有效提升转变。

展望下半年楼市,业内普遍持谨慎态度。中指研究院市场研究总监陈文静表示,中性预期下,全年宏观经济稳步恢复,下半年房地产政策维持当前节奏,购房者置业情绪缓慢修复,在此情况下,下半年房地产市场恢复仍有波折,销售面积在低基数下或实现小幅增长,全年销售面积与2022年基本持平。

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