（原标题：世邦魏理仕：技术创新和消费升级推动商业地产演变）

12月7日，世邦魏理仕（CBRE）发布的《中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇》指出，中国经济正在迈向更加注重经济结构调整、产业升级、可持续发展和提升人民生活质量的高质量增长阶段，换挡提质的新引擎引领商业地产需求发生结构性变革。

报告深入剖析了消费新诉求、企业新势能、品质空间、提质增效和绿色发展等五大趋势，以及由此对商业地产市场产生的深远影响，并为投资者指出新的投资机遇。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“在技术创新和消费升级并驾齐驱的浪潮下，企业战略和居民消费行为正在发生改变。投资者可以重点关注受益于产业创新和消费升级的重点城市生命科学园区和长租公寓，并深入挖掘商办及仓储物流板块的投资机会，构建高质量资产组合。”

战略性新兴产业写字楼需求上升

报告指出，战略性新兴产业成为优质写字楼和研发设施的增量需求，尤其是人才资源富集的一二线城市是企业选址扩张的重点。

在中国经济创新升级的背景下，新一代信息技术、生物技术、高端装备制造等战略性新兴产业加速崛起。与传统制造业不同，战略性新兴产业具备智力和技术资本高度密集的特性，因而优质办公和研发空间在其工作场景中占据更加重要的地位。

世邦魏理仕数据显示，战略性新兴企业在全国写字楼新租交易的面积占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京沪商务园区中的占比超过70%。

此外，企业对办公空间品质的日益重视是高质量发展背景下另一个重要的结构性趋势。今年前三季度，全国18个主要城市甲级写字楼净吸纳量创下占比97%的历史新高，而在一线城市中，甲级楼宇对乙级楼宇的挤出效应更加明显。

投资方面，世邦魏理仕建议中长期的机构投资者优先关注未来现金流锁定性良好的一线城市核心区位超甲级和甲级写字楼资产。此外，经世邦魏理仕研究部测算，中国内地写字楼资产过去十年的收益率表现与全球90%以上的主要市场呈现低相关或负相关性，这将为全球投资者提供分散化投资的选项。

长租公寓进入加速发展期

目前，机构化长租公寓的发展进入快车道，将成为国内1.5亿租房人群改善居住品质的优先选项。

在这条发展轴线上，长租公寓的投资机会脱颖而出。世邦魏理仕数据显示，2023年前三季度，全国租赁住宅大宗交易达到19宗，累计交易金额110亿元，超过了前两年的总和。

城市更新为投资者进入长租公寓领域提供良机。2015年至今，涉及物业类型变更的大宗交易共35笔，其中22笔改造或计划改造为租赁住宅，酒店及低等级写字楼为主要改造来源。

以上海为例对比典型子市场乙级写字楼与长租公寓租金坪效可以发现，长租公寓在大部分区位拥有坪效溢价，在内环外尤具普遍性。改造所带来的租金收入提升以及地方政府对城市更新的政策支持将持续为投资者创造长租公寓的投资良机。

消费基础设施REITs有望激活零售物业大宗投资

实体零售方面，线下消费客流迅速反弹，显示出实体门店在全渠道零售链中仍然具有不可替代的作用。实体门店正在迅速转型为集消费、服务、体验和社交属性于一体的综合性场所。世邦魏理仕认为，“质”重于“量”、体验驱动销售和社群营造将是未来零售品牌强化实体门店网络的重要方向。

零售物业的投资将迎来周期性的机会，但并非所有项目的表现都将会从市场复苏中同等受益，运营能力将是重要的差异项。世邦魏理仕对上海零售物业市场的分析表明，业主的运营能力对项目出租率的影响比区位因素更为显著。

此外，消费基础设施REITs有望进一步激活零售物业大宗投资。2023年3月，中国公募REITs试点再次扩围，包括购物中心、百货商场、农贸市场等在内的消费基础设施被纳入底层资产。目前，已有4只消费基础设施REITs正式获批或在受理进程中。

世邦魏理仕表示，从上述4只产品底层资产的具体情况来看，公募REITs对于二线城市购物中心、社区商业、土地年期较短项目等目前大宗交易市场上关注度较低资产的流动性提升具有积极作用，建议投资者可以关注相关PRE-REITs的投资机会。

校对：陶谦